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长沙东拓难!高铁新城、浏河心为何提不起速?

发布时间：2022-11-23 15:38 来源：搜狐焦点长沙站

俗话说“十年河东转河西”，过去10多年的发展，长沙的河西已经有了翻天覆地的变化，如今想回到河东却有点举步维艰。

抛开梅溪湖、洋湖、滨江不说，如今就连大王山、谷山、麓谷都发展得如火如荼，即便是望城的月亮岛、金星北也早已不是当初的模样。

反观河东，中心板块虽然高端项目频出，拉高了区域的价值，但由于过于成熟，想要彻底更新改变也是难上加难。

导致不论有多少高端项目推出，城市面貌的问题便成为了河东市中心难以解决的痛点，而开拓新区也是道阻且长。

1、

河东之困！

虽然长沙喊了多年“东拓、西提、南融、北进、中优”的战略口号，但是真正想都看到显著的成效真没那么简单。

看看如今河东、河西相差悬殊的发展成绩便可得知！

相较河西，河东基本没有几个拿得出手的板块，北边的苏托垸、南部的融城，都是“老大难”。

曾经被大肆吹捧的高铁会展新城、浏河心，如今发展也是举步维艰！

从这次的土拍便能看出不少端倪，此次不仅望城区的地块均底价成交，市区范围内的几宗地块均未出现溢价。

而结合长沙的前两轮集中供地来看，此前所有溢价、熔断地块均位于岳麓区。

图源克而瑞湖南区域

而本轮岳麓区没有地块出让，其他区域实际上则是保持了全部底价成交的趋势，即便是被很多人看好的市中心S8地块，侧面也证明河西优质地块的价值。

除了市中心，河东值得一提的热点板块的也就高铁新城。

但现在再来看看，本应该高速发展的高铁板块，比不过河西的梅、滨、洋就算了，谷山、大王山、月亮岛甚至都后来居上！

想当初，武广高铁2009年开通，2014年长沙正式提出“高铁新城”概念，揭开了高铁会展新城的发展的序幕。

图源克而瑞湖南区域

而河西的梅溪湖是在2009年开始全面启动建设的，仅用了十年便已成为一张长沙、乃至中南地区的城市名片。

高铁新城的十年，却是起起伏伏！

2、

“新城”之殇！

其实，高铁新城的起点是非常高的，长沙2035城市格局分为一主两副六大片区、“高铁+空港+高速公路”六位一体交通、商务+会展等多组团拉动发展，前两年更是有自贸区的落定。

在众多利好“加身”下，板块的发展也曾一度势不可挡，尤其是2019、2020两年，板块均占据年度成交榜榜首。

图源克而瑞湖南区域

可近两年，却似乎遇上了“水逆”！

众所周知，梅溪湖一期的成功与金茂的一级开发密不可分，也让我们看到一个具备城市运营能力的开发商对一个“新区”有多重要。

但高铁新城却没有这么好“命”，片区内的高大上的规划一拖再拖，区域内的建设也是一停再停......

曾被寄予厚望的长沙之门，一直处于难产阶段；

再看看高铁新城称之为“门面”地段，重点打造的商务区，都是哪些开发商呢，绿地、佳兆业、恒大......

实地踩盘，一路走过去都基本没有动工的迹象，整个片区内不少开发商都经历过暴雷、停工。

而前两年助推板块成为销售榜首的两大重磅项目（阳光城尚东湾、融创会展上东区），如今也都成为了购房者避之不及的“大雷”。

图源克而瑞湖南区域

现在整个高铁板块，在万科之后，就靠建发的两个项目维持着热度，而建发的两个项目除了安全性更高，主要也是引进了学校，均价在1.2-1.3左右。

周边的中交，因为没有学校的加持，旁边还得自建一所三甲医院，劣势明显，即便是1万出头的价格，去化都颇为困难，首开去化仅16%。

这次的土拍底价成交了两块地，另一宗在结果出炉前一天即时终止，可见板块的热度已不复当初。

3、

东拓之难！

当然，高铁板块今年也爆火过，前段时间运达滨河广场面世，3.5万的均价，15亿的成交，可是惊呆了不少人。

运达滨河广场实拍图

然而运达的辐射能力毕竟有限，操盘能力确实不错，但是对于城市运营也许还是差点意思。

如今高铁片区的运达尚且只能顾及好自己的“一亩三分地”，德奥就高喊已经在与运达一起担起高铁板块的城市更新，目前来看成效不明显。

板块内的水质净化厂，是无法改变的不利因素；整个区域内的安置小区“惨不忍睹”，道路两边停满了占道的车，硬生生的把6车道压缩成了4车道......

实拍图

相较而言，看看梅溪湖、月亮岛新修的路，干净整洁、井然有序，对比不要太明显，城市更新真不是随便来个开发商说说就能成的。

实拍图

不过，高铁新城还有不少大牌开发商愿意花心思给它升级，河对岸的会展板块，想要发展就更困难了。

现下板块内大汉春和云境、会展三润城等项目，8字头甚至更低的均价，都鲜少人问津，有的项目卖了好几年还在愁去化。

毕竟板块属于长沙县，盼了好久的教育并轨，前不久直接一句回复：并未街道并轨的相关文件及通知，导致板块内的房子更难卖了。

此外，向东的步伐里怎么能少了这两年被大肆吹捧的“浏河心”板块，这里也算是大牌云集了。

一线浏阳河上，龙湖、长房、美的、铁建&电建等大打擂台，但价格的“步子”迈太大，均价都到了1.5W左右，而周边成熟度跟不上，以致于难卖也是真的。

所以，板块内的房子近段时间大降价，亏了一台奔驰的事件，甚至上了抖音热搜。

龙湖率先喊出“工抵房”，本来14500元/㎡的均价，折扣低至10900元/㎡起；紧接着美的也紧随而上，打出特惠房源单套最高优惠约16万！

图源网络

可见，长沙向东的步伐，还是得稳着点来！

总结：

当然，作为新一线城市，长沙的发展是蒸蒸日上，对年轻人的吸引力也是与日俱增。

中心地段没有地了，周边始终是会发展起来的，只是时日与先后问题。

不过，十年前买梅溪湖与买暮云的，如今差的可不是一星半点，所以眼光还是非常重要，但对长沙的刚需人群而言，满足自己的需求才是最重要！

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